Merre tovább lakáspiac?

A COVID válság előtt a budapesti lakásárak az egekben jártak, de a forgalom érdemben fennmaradt. A befektetők 2019. nyarától “kiszálltak”, az új építésű lakások építését az ÁFA bizonytalanság torpantotta meg. Nem volt fényes év 2020. és nem lesz egyértelmű a helyzet 2021-ben sem.

Az országos adatokat nézve 2020 I–III. negyedévében az új építésű lakások eladása 18, a használtaké 14%-kal volt kevesebb az előző év azonos időszakénál. A II. negyedévre jellemző jelentős visszaesés a III. negyedévben nem folytatódott, a használt lakásoknál és a falusi CSOK által támogatott településeken nem volt forgalomcsökkenés. Budapesten viszont érezhetően csökkent az adásvételek száma.

használt lakás befektetési vásárlása BudapestenEzzel együtt az árak is megtorpantak. A 2019-ig tartó lendületes áremelkedés lelassult, a használt lakások I–III. negyedévi árszintje 2,4, az új lakásoké 6,2%-kal haladta meg a 2019. évit – derül ki a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzéséből.

A lakáspiaci forgalom 2019-ben kezdődő visszaesése 2020-ban is folytatódott: az I–III. negyedévben összesen 79 ezer lakás cserélt gazdát, és ez elmarad az egy évvel korábbi adatoktól. A lakáspiaci forgalom visszaesése elsősorban a II. negyedévre volt jellemző, ekkor – a járvány tavaszi időszakában – a teljes lakáspiac forgalma több mint negyedével lett kisebb. Budapesten már évek óta csökken a lakáspiaci forgalom, 2019-ben már csak 20%, 2020-ban pedig 18% volt Budapest részesedése az összforgalomból.

Miért csökken a lakásforgalom?

A tavaszi járványhelyzet egyértelműen megállította a lakáspiaci folyamatokat: mindenki kivárt. Ebben az esetben az is jól jelezte a piaci folyamatokat, hogy nem omlott össze a lakáspiac, nem következtek be 2008-hoz hasonló áresések. (Ez a válság most nem devizahitel és reálgazdasági sokk “oldalról” érkezett.) A nagyvárosi lakáspiac forgalmi visszaesésében szerepet játszott a 2019 júniusában megjelent Magyar Állampapír Plusz, míg a községek lakáspiacának élénkülése a falusi CSOK támogatással hozható összefüggésbe. A használt lakások éves, tiszta árindexe 2020-ban is tovább emelkedett, azonban a drágulás üteme jelentősen lassult.

Tőzsde tanfolyam – részvény vásárlás és day trade kereskedés!
Ne maradjon ki a tőzsde száguldásából. A tőzsdei befektetés megtanulható, és most egy helyen akár két tanfolyamot is elvégezhet:

Mindkettő gyakorlat orientált a képzés, rengeteg ábra, adat és folyamatos kapcsolattartás segíti a tanulási folyamat során.
További információk a részvény befektetési tanfolyamról: Tőzsde tanfolyamok – akció>>>

dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
0620/462-8850

A lakáskereső adatbázisokban országosan 261 ezer Ft, Budapesten 641 ezer Ft, a megyeszékhelyeken 330 ezer Ft volt 2020 III. negyedévben az átlagos négyzetméterár. Ez azonban az az ár, amelyen hirdették a lakást, a végső adásvétel egy alacsonyabb árszinten történhetett a legtöbb esetben. Személyes tapasztalatom az, hogy a legtöbb eladó Budapesten kitartotta az árat, inkább kivárt, de a vevők jelentős áralkut érhettek el azokban az esetekben, ahol az eladónak sürgős volt az értékesítés.

Lesz forgalom és áresés a használt lakásoknál?

Erre a kérdésre jelenleg még nem lehet választ adni, sok tényező befolyásolhatja a folyamatok irányát. A legnagyobb kérdés a hitelmoratórium lejártát követő hiteltörlesztési képesség. Ha sok szerződéssel lesznek gondok, akkor a kényszer lakásértékesítések hozhatnak további áresést.A lakásfelújítási támogatás is bizonytalanságot hozhat: lesz, aki inkább nem költözik és felújítja a meglévő lakását, és lesz, aki olyan lakást vesz, amelynek a felújításánál felhasználhatja a támogatást. Hogy melyik trend lesz az erősebb, még most nem lehet megmondani.

Európai és környező országokkal történő összehasonlítás alapján nem túlárazott a hazai lakáspiac, és a jövedelemszint, gazdasági folyamatok várható élénkülése is inkább az árak további emelkedése felé billentheti a mérleget kb. 2-3 év viszonylatában. 2021.év és ’22. is inkább a stagnáló forgalomról, az egyedi vételi lehetőségekről fog szólni és nem a jelentős áresésről.

Én azt várom, hogy ha nem is azonnal, de fokozatosan vissza fognak térni a befektetők (külföldi vásárlók is) a budapesti lakáspiacra.

Mi várható az újlakásoknál?

Bár 2020-tól újra 27% lett a lakásáfa, ebben az időszakban az értékesítések számottevő része még az 5%-os kedvezményes áfa igénybevételével történt, ami hozzájárult a lakásépítés lendületének fenntartásához. Ugyanakkor a MÁP Plusz megjelenése, a kivárás az új otthonteremtési programok miatt és nem utolsó sorban a járvány tavaszi hulláma miatt érezhetően csökkent az ú jlakás értékesítések száma.(Budapesten -18% az előző évhez képest)

A budapesti új lakásoknál 2019. őszén 965 ezer forintba került egy négyzetméternyi új lakás, míg tavaly nyáron 958 ezer forint volt ugyanez. 2020. decemberében az otthonteremtési program újabb elemeiről döntött az Országgyűlés, így január elsejétől 27%-ról 5%-ra csökkent az új építésű ingatlanok ÁFA-ja. Ezen túlmenően az 5% ÁFA visszaigénylésére és illetékmentességre is lesz lehetősége azoknak, akik CSOK támogatást is felvesznek.

Építőipari változások

2020-ban elkezdődött egy 3D beton nyomtatott lakóház, és egy ugyanezzel a módszerrel készülő háromemeletes társasház kivitelezése Németországban. De az előrejelzések szerint 2030-ra a dubai épületek negyede már nyomtatva épülhet fel. Ez hatalmas változás, azonban arra, hogy hazánkban is tömegesen megjelenjen ez az új módszer, még hosszú éveket kell várnunk.

Azonban folyamatosan jelennek meg új anyagok és eljárások az építőiparban, amelyek komoly változásokkal járnak. A kifejezetten az energetikai korszerűsítésre irányuló pályázatok nagy lendületet adnak mind a nyílászáró-cseréknek, mind a homlokzati hőszigeteléseknek. Ezeken a területeken folyamatos és jelentős változásokra számíthatunk. Az építőipar legnagyobb gondja a munkaerőhiány, így a fejlesztések is olyan irányba zajlanak, hogy csökkenjen a munkaerő igénye a munkafolyamatoknak.

Ami azonban makacsul változatlan – a hazai lakásállomány durván alacsony megújulási képessége. Folyamatosan romlik a lakásállomány, már évekkel korábban is jöhetett volna egy lakás korszerűsítési támogatás. Fontos lenne a társasházak részére kiírt pályázati lehetőségek szélesítése is, mert nem csak a lakások, de maguk a házak is leromlott állapotokat mutatnak.

Hozzászólások lezárva.