Itt a kormány döntése: változik az értékbecslés, jönnek az olcsóbb és gyorsabb lakáshitelek

Az új módszertan bevezetésének szándékát Varga Mihály pénzügyminiszter még november végén, hatpontos banki digitalizációs javaslatcsomagjában jelentette be. A javaslatcsomag aktuális megvalósulásáról részletesen ebben a cikkünkben írtunk, illetve a témában Becsei Andrással, a Magyar Bankszövetség alelnökével ebben a podcastban beszélgettünk.

A statisztikai alapú ingatlan-értékbecslés módszertanát a bankok nem minden esetben alkalmazhatják. Mint a rendelet fogalmaz, új hitelkihelyezés céljából történő értékelés esetén a hitelező abban az esetben állapíthatja meg statisztikai alapú értékelési szakvélemény alapján az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, ha:

  1. a szabályzata tartalmaz rendelkezéseket a statisztikai alapú értékelésre vonatkozóan,
  2. az ingatlan lakás megnevezéssel nyilvántartott lakóingatlannak minősül,
  3. az ingatlan Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a Budapesti Agglomeráció területéhez tartozó településen található,
  4. az értékbecslést megelőző naptári évben az ingatlanok forgalmi értékadatai rendelkezésre állnak, vagyis az adott településen – Budapest esetén adott kerületen belül – legalább tíz, egymástól fajlagos árában legfeljebb 30%-kal eltérő ingatlan-adásvételre sor került.
  5. a lakás ingatlan-nyilvántartás szerinti alapterülete legfeljebb 150 m2,
  6. a kitettség hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 60%-át,
  7. a statisztikai értékeléshez szükséges adatokat az értékelési szakvélemény tartalmazza. Az ingatlan értékeléséhez 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot szükséges benyújtani, ami alapján az ingatlan beazonosíthatónak és jogilag rendezettnek tekinthető.

Más a helyzet, ha nem új hitel felvételéről, hanem refinanszírozási célú hitelről van szó. Ebben az esetben az új hitel kihelyezésénál felsorolt feltételek közül az 5. és 6. feltételnek nem kell megfelelni, és az is elég, ha az ingatlan a KSH által városként számontartott településen, vagy a Budapest agglomerációban, vagy a Balaton kiemelt üdülőkörzetéhez tartozó településen van. Illetve az értékelési szakvélemény és mellékletei elektronikus adathordozón a bank rendelkezésére állnak.

Az újfajta módszertannal egyrészt olcsóbb, másrészt – mivel nem kell hozzá személyes szemlét tartani a fedezetül szolgáló ingatlannál – gyorsabb is lehet a lakáshitel-ügyintézés.

A feltételek pontos értelmezéséhez fontos tudni, hogy

  • a 3. pontban a Budapesti Agglomeráció területéhez tartozó települések listáját a a 2018. évi CXXXIX. törvény 1/2. mellékletet tartalmazza, ez egy 81 települést tartalmazó lista.
  • a 4. pontban említett adatokat a bankok valószínűleg a NAV által kezelt adatbázisból kérhetik le.
  • a 6. pont azt tükrözi, hogy mivel egy statisztikai értékbecslés vélhetően pontatlanabb lehet, mint egy helyszíni szemlével is egybekötött értékbecslés, ezért szigorúbb szabályok szerint, óvatosabban hitelezhetnek a hitelintézetek. Az adósságfék-szabályok értelmében, a hitelfedezeti mutatóra (HFM) vonatkozó szabály a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan forgalmi értékének 80 százalékában maximálja a felvehető jelzáloghitel összegét, statisztikai értékbecslés esetében tehát ennél alacsonyabb, 60%-os lehet ez az arány.

Banki forrásunk is egyetértett azzal, hogy az lenne életszerű, ha az ügyfél maga döntheti el, hogy él-e a statisztikai értékbecslés lehetőségével, vagy szeretne helyszíni szemlével egybekötött értékbecslést. A hitelbírálatokhoz készített értékbecslések ma néhány tízezer forintba kerülnek jellemzően, a statisztikai értékbecslés ennél olcsóbb, de nem ingyenes lesz várhatóan.

Az ügyfélnek akkor állhat érdekében a helyszíni szemlével egybekötött értékbecslést választania, ha a statisztikai értékbecsléssel nem megállapítható plusz tulajdonsággal bír a kiszemelt ingatlan (például az adott lakásban van jacuzzi és szauna, míg a többi hasonló lakásban ez nem jellemző), vagy a lazább, 80%-os hitelfedezeti mutató elérését biztosabbnak látja. Bizonyára a statisztikai értékbecslés felülvizsgálatára is lehetőség lesz, ha ezt a módszertant használva nem kapná meg a hitelt az ügyfél (kivéve persze a 60%-os hitelfedezeti korlátot, amely alapvető előírás lesz az ilyen típusú értékbecslésnél). 

A feltételek között is szerepel, hogy a folyamat egyelőre biztosan nem lesz emberibeavatkozás-mentes, egy banki kolléga jóváhagyására, szakvéleményre biztosan szükség lesz, és a bankok informatikai fejlesztést is végrehajtanak a rendszer bevezetésére, aminek szintén vannak költségei, ez is indokolja, hogy a statisztikai értékbecslés sem lesz ingyen, legfeljebb kedvezményként a bankok eltekintenek a díja megfizetésétől.

Mikor használhatjuk a gyakorlatban?

A PM-rendelet megjelenésével a bankok elkezdhetnek dolgozni a gyakorlati megvalósításon, a folyamatok és az informatikai fejlesztés kialakításán, ugyanakkor még az MNB-től is meg kell érkeznie a „zöld lámpának. Ugyanis az MNB 2015 óta élő adósságfék-szabályozásában (32/2014. számú MNB-rendelet) a statisztikai alapú forgalmi értékmegállapítás és a hozzá tartozó 60%-os hitelfedezeti korlát még nem szerepel, ehhez módosítás szükséges a jegybanki szabályokon is.

Ugyanakkor úgy tudjuk, az MNB is egyetért a rendelet szellemiségével, és a bankok részéről sincs kifogás a rendelettel kapcsolatban, így ez inkább technikai kérdés, de ennek a lépésnek is meg kell történnie, mielőtt az új szabály alkalmazható lesz a banki gyakorlatban.

A bankok szabályzatában az MNB rendeletmódosítását követően jelenhet meg a statisztikai értékbecslés módszertana, és ha addig elkészülnek az informatikai fejlesztésekkel és a folyamattal, akkor máris elérhetővé válik az újfajta értékbecslés az ügyfeleknek.

A címlapkép forrása: Getty Images. 

Forrás: portfolio.hu

Hozzászólások lezárva.