Hova nőnek az albérleti árak?

Öt év alatt kétszeresére drágult a lakásbérlés Magyarországon, ami sokak számára lakhatási vagy megtakarítási válságot okoz. A probléma háttere összetett: felelős az Airbnb, de sokkal inkább, hogy a kormány nem hagyott lehetőséget más megtakarítási formát, ami miatt jött a befektetési célú ingatlankiadás.

Egyre nehezebb a középosztályba kerülni vagy ott maradni a jelenlegi jövedelmi és a lakhatási viszonyok között: lényegében ez olvasható ki a Népszava albérletpiaci körképéből és a szakértők nyilatkozataiból. Az összetett probléma odavezetett, hogy már lassan szobákat se lehet annyi pénzért bérelni, amennyiért az évtized közepén még lakásokat lehetett kivenni.

Változott a fővárosi albérleti piac

Lássunk egy példát: néhány éve akár Gellért-hegyi garzont is meg lehetett csípni havi 70 ezer forintért, ma ennyiért adnak 10-20 négyzetmétert. Sőt, már a fővárosi szobaárak annyira elszabadultak, hogy 171 ezer forintot kérnek egyetlen helyiségért. Emiatt a bérlői oldalról az indulatok is elszabadultak: a Facebook-albérleti csoportok epés hozzászólásokkal darabokra szedik a kiadókat. Sok esetben pedig nemcsak az árak, de a feltételek is kirekesztik a bérlők nagy részét. Már gyakran nemhogy a kisállat nem jöhet, de csak az egyetemista nem dohányzó lánynak áll nyitva a lehetőség.

Az egyik leggyakrabban emlegetett probléma, hogy nincs igazán más megtakarítási lehetősége az embereknek, csak a befektetési célú ingatlanvásárlás és -kiadás. Akik vá­sárlóként időben beléptek a lakás­piacra, az árak drágulásával akár 20-30 százalékos hozamot is bezsebelhettek. Ehhez jön hozzá, hogy nemcsak az ingatlanok drágultak, hanem az albérletárak is emelkedtek. A lakáskiadók itt akár 8-9 százalékos befektetésarányos megtérüléssel is számolhattak, amivel az alacsony kamatkörnyezet miatt a banki betétek, állampapírok nem versenyezhetnek.

A piac egyik borítója a turisztikai célú lakáskiadás volt: 2010-ben még csak hétezer forinttal voltak drágábbak a kiadó Airbnb-lakások a fővárosi átlagnál, hat évvel később pedig már 26 ezer forinttal. A gond itt leginkább az, hogy szűkült ezáltal a kínálati oldal, sokan inkább várják a turistákat.

A jövedelmek és az albérleti árak

Az áremelkedés és a megtakarítások a bérlői oldalon is lecsapódnak: az átlagosan 300 ezer forint körüli fővárosi átlagfizetés mellett elmondható, hogy a bérlők a jövedelmüknek akár a 60 százalékát is lakhatásra költik. Innentől kezdve viszont nincs lehetőségük megtakarításra, ami pedig odavezet, hogy beleragadnak egy-egy drága albérletbe és onnan nem tudnak továbblépni egy akár nagyobba sem, nemhogy saját ingatlant vásároljanak. A helyzetüket pedig nem mindig követi le a reálbér-emelkedés, a lakásárak 15-20 százalékkal ez előtt járnak.

A probléma a belépési oldalon is jelentkezik: keresleti oldal fizetőképességének a korlátaival is, ami a belépési küszöbnél, a gyengébben kereső alsóbb rétegeknél jellemző. Ez az úgynevezett üvegplafon havi 60-70 ezer forint.

Mit tesz az állam?

Nem jó dolog  a piac korlátlan önszabályozása, az államnak és az önkormányzatoknak is rendelkezniük kell olyan lehetőségekkel, amelyek kijelölnék a verseny kereteit. Azonban sajnos a viszonyokat jelentősen befolyásoló intézkedések ezidáig még nem történtek. Így az egyetlen áregyensúlyozó hatás a keresleti és kínálati hatások jelentették.

Mit hoz a jövő az albérleti piacon?

Győri Péter közgazdász szerint az ingatlanpiac bármikor összeomolhat, ha a külső körülmények úgy hozzák. Példaként azt hozza, hogy ha egy mélyülő válság visszaveti a turizmust, ha a bérkiáramlás mérséklődik, és mindezzel az elérhető hozamok már nem lesznek annyira kecsegtetőek, mint az értékpapírpiac különféle termékei, akkor tömeges eladási igény jelenhet meg.

Győri Péter szerint nincs lakás­hiány Magyarországon, országosan félmillió,  a fővárosban mintegy 100 ezer ingatlan áll üresen. “Nem a lakások hiányoznak, hanem megfizethetőségi probléma van” – értékel a szakértő, aki szerint az összeomlásra és a lakhatási helyzetre is figyelnie kellene a kormánynak és ki kellene dolgoznia egy új stratégiát.

Hozzászólások lezárva.