Hogy találd meg az ingatlant?

Már az egész világ tudja, hogy házat készülünk venni (egy nyitott könyv az életünk 🙂 ), ezért mostanában jó sok ingatlant megnéztünk.

Ház: venni vagy építeni?

Ha megnyitsz egy ingatlanhirdetést, a hirdetők talán 95%-a ingatlanos és mint ilyen, mélyen titkolja, hol is van valójában az ingatlan, amit el akar neked adni. Meg is értem, a legtöbb ingatlanosnak az egyetlen kincse, hogy ő tudja az ingatlan címét, te meg nem. Ezért kér el akár 3-5%-ot, vagyis egy százmilliós háznál 3-5 millió forintot.

(Mikor fogják már maximalizálni az ingatlanosok jutalékát 2%-ban, ahogy ezt tették például a hitelközvetítőkkel? Mikor fogják kötelezővé tenni, hogy legalább az utcát kötelező megadni, hogy feleslegesen el se menjél megnézni, ha neked nem megfelelő az utca vagy előtte megnézhesd magadnak a környéket? Jelenleg jó eséllyel még nem is abban a városrészben van az ingatlan, mint amit a hirdetés állít. Mikor fogják megtiltani nekik adatvédelmi okokból, hogy olyan hirdetőket felhívjanak, akik kifejezetten tiltják ezt? Mikor lesz kötelező a valódi építési évet megadni és a valódi nettó lakóteret, így nem a helyszínen derülne ki, hogy a 189 nm-esnek hívott ház valójában csak 110 nm s a 2000-ben épült ház 1960-ban épült, 2000-ben csak hozzáépítettek még egy szobát? S lenne még pár ötletem, ha valaki egyszer végre rendet akarna tenni ebben az ingatlanokkal kapcsolatos dzsumbujban….)

S akkor elmész egy ingatlanossal megnézni a házat és ott derül ki, hogy egy zajos főúton van, autópálya mellett, vasút mellett, betongyár mellett, hogy a kertről nem véletlenül nem készült fotó, mert az nincs neki, hogy a ház kívülről egy tragédia, 35 éve még a korlátot sem festették le és így tovább. S ilyenkor legszívesebben felképelnéd az ingatlanost, mert a borospincének öt sort szentelt a leírásban, azt viszont elfelejtette mondani, hogy az M0-s vagy a hetes főút az ablak alatt megy el.

Éppen ezért MINDIG megkeressük a hirdetett ingatlant és az esetek 95%-ában már el sem kell menni megnézni vagy elmegyünk megnézni kívülről, de már be sem csöngetünk. Ha mégis becsöngetünk, mindjárt úgy alkudtunk le 3-5%-ot (az ingatlanos jutalékát), hogy még alkudni sem kellett.

Mivel profikká váltunk a keresésben, gondoltam átadok pár ötletet a most ingatlant keresőknek, hogyan találják meg a kívánt házat.

Az ingatlanokat gyakran először a tulajdonos hirdeti, legtöbbször a valós piaci ár felett. Mivel drága, ezért nem megy el, három-négy hónap után megbíz egy ingatlanost ugyanannyiért, majd egyre többet. A legjobban túlárazott házakat már 8-9 ingatlanos is hirdeti. (Hátha akkor hamarabb megy el? Nem is értem a logikát. Az árat kellene csökkenteni, nem még újabb ingatlanosoknak odaadni. Ha egy házat két ingatlanos sem tud eladni, akkor kilenc sem fog eladni annyiért.)

Első tipp: ha kicsit is érdekes lehet egy ingatlan, csak éppen hajmeresztően drága, akkor is mentsd el a hirdetést egy printscreenben a tulajdonos telefonszámával, mert hamarosan már csak ingatlanosok fogják hirdetni, de neked már meglesz a telefonszám és valódi cím is, ha később lejjebb menne az ár.

Második tipp: a helyi facebook csoportban valaki tudja, hol van az adott ház, hiszen naponta többször elmegy előtte évek óta. Ha szépen megkéred őket, egy fotó alapján szerintem kapásból rávágják a választ. Valami pörgös helyi csoportot válassz, mondjuk a helyi anyukák csoportja nagyon szokott menni.

De ha nincs ilyen segítséged, két fő dolog segít leginkább megtalálni az ingatlant. Az egyik a tájolás, a másik az alaprajz, amiből kikövetkeztethető a ház alakja. De hasznos lehet még az ablakon át látszódó szomszédos épület, annak tájolása a hirdetett házhoz képest, a szomszéd ház teteje (kétszintes a balra eső szomszéd ház, szürke zsindely sátortetővel) a ház erkélykorlátjának mintája vagy a kerítés, esetleg a kapu, ha látszik. Sokszor nagy segítség, mi látszik az ablakon keresztül. De gyakran árulkodó a ház felett látható gyárkémény vagy távoli templomtorony is. A terasz elhelyezkedése és alakja is gyakran segít. De az olyan információk is segítenek, mint saroktelek, két különböző utcára nyíló kapuk, buszmegálló három percre (ami a valóságban 5-6 perc lesz), fedett beálló a kertben két autónak és így tovább. Figyeld meg az autóbeállót is, ha mondjuk hátra vezet a ház háta mögé, máris nagyon leszűkítette a kört, olyan házakat keresel, ahol egész hátra megy a kövezett út.

Ha az ingatlanos adott meg utcát, nagy eséllyel nem abban az utcában van valójában az ingatlan. Gyakran még nem is abban a városrészben. Erre jobb, ha felkészülsz.

Ha többen hirdetik a házat vagy több oldalon hirdetik, nézd meg mindet, hiszen annál több képed és infód van, amit használni tudsz.

Három fő eszközöd van: a Google szatelit térképe, a Google Streetview és az Utcakereső térképe, ha utcaszám is kell (bár ez sajnos még nem minden településen elérhető funkció). A Google Streetviewnál vigyázni kell, több helyen már 2018-2019-es képek vannak, de sok utcában még 2011-2012-esek a képek. A jobb alsó sarokban látod, mikori a felvétel. Jártam már úgy, hogy azóta átszínezték a házat, szerencsére a ház előtti térkő nem változott, az alapján sikerült azonosítani csak a házat.

Nézzünk néhány példát. (Nem linkelem be a konkrét hirdetéseket, általánosságban írok csak dolgokat, mert nem a konkrét házak a lényegesek, hanem a gyakorlat.)

Ház Budapest melletti településen, a kertben egy 40 nm-es melléképület. “XXX központi részén, csendes zsákutcában, buszmegálló közel.”

Alaprajz van, hosszúkás ház, a két végén félkör alakú terasz, előtte fedett gépjárműbeálló, plusz a kertben melléképület. A képek alapján a telek is vékony és hosszú, könnyű eset.

Szerencsére süt a nap, a felvétel kora délután készült, az árnyékok hossza és iránya alapján a ház északkelet-délnyugat tájolású. Közel a buszmegálló a leírás alapján, kezdjük el keresni a hetes úttól elfelé (főleg ott járnak a buszok az adott településen, tehát jó eséllyel ott lesz az említett közeli buszmegálló is) egy ilyen tájolású házat, ami előtt egy fedett beálló van és a hosszúkás kertben egy melléképület külön.

Nagyon hamar meglett.

Ellenőrizzük Google Streetview-val. Itt gondban vagyunk, mert a bokroktól nem látszik a ház. Szerencsére a ház előtti kövezés ugyanaz, mint a kerítésen belüli járda, amiről van kép a hirdetésben, így egyértelmű, hogy megtaláltuk a házat.

Nos, a csendes zsákutcában lévő ház konkrétan Magyarország egyik legforgalmasabb főútjától légvonalban ötven méterre van, a ház és a főút között csak egy benzinkút és egy nagyforgalmú vegyi nagykereskedés van, mindkettő inkább hozzáad a zajhoz, mintsem csökkentené azt. A zsákutca végén egy üzem telephelye, ahová rendszeres lehet egész nap a teherautóforgalom. A házról a legutolsó szó lenne, ami eszembe jutna, a “csendes”. Még jó, hogy nem lopta az időnket az ingatlanos.

Maradva a településen egy ikerház, ami négy ingatlanos szerint a város négy különböző városrészében van, ami ugye elég valószínűtlen. Szerencsére van olyan kép is, amin látszik az utca és van olyan kép, amin van árnyék. A képen egy járda nélküli utca látszik és egy közepes méretű villanyoszlop, ami nincs minden utcában.

Aki ismeri a környéket, már tudja, hol érdemes keresni, hol vannak a járda nélküli utcák. Az árnyékok alapján olyan utcát keresünk, amelyik kelet-nyugatra fut, a ház a déli oldalon van és a közepes méretű villanyoszlop fut az utcában. Ez is hamar meglett. Ha az előző túl közel volt a főúttól, ez túl távol és ráadásul járda sincs sehol az egész környéken, a szűk utakon kellene jó sokat gyalogolni az autók között. Bónuszként a Google Streetview szerint négy ugatós kutya él a közvetlen szomszédban. El sem kell menni megnézni.

Egy másik településen egy meglepően jó árazású ház. Egy hatszög alakú terasza van és megtudjuk a legfontosabbat (mármint az ingatlanos szerint a legfontosabbat), borospince is van az udvarban. A ház a hátulról besütő késő délutáni nap alapján kelet-nyugati tájolású, vagyis egy észak-délre menő utca bal oldalán van. Az utcáról is látszó hatszög alakú terasza alapján könnyű lenne megtalálni, de túl munkás megnézni az összes utcát. Szerencsére az egyik fotón kivehető a házszám a kép sarkában. Az utcakereso.hu-n ebben a városban látszik a házszám is, így már villámgyorsan meglesz: az észak-déli utcák adott házszámát kell csak végignézni.

Amit elfelejtett megemlíteni a hirdetés, hogy az utca túloldalán, tíz méterre közvetlenül a házzal szemben egy 640 fős általános iskola van, annak teljes zajártalmával, közlekedésével és azzal, hogy valaki mindig a kapudban fog állni, mert “csakötpercreugrottambeagyerekért”. A Google Streetview képén is éppen egy autó áll keresztbe a kapubejáróban és a kapu két oldalán is egy-egy ledobott autó, na meg persze az egész utcában mindenhol autó, sehol egy szabad parkoló, ahogy az lenni szokott egy ekkora iskola környékén. S még szülői értekezlet sincs éppen. Megint megspóroltunk magunknak egy utat.

Egy másik háznál az segített, hogy a hátsó terasz korlátja, amiről volt fotó, ugyanolyan volt, mint a ház előtt, a ház színe is látszott a hátsó erkélyen lőtt fotón, a környéket be lehetett lőni, így már viszonylag gyorsan meglett a Google Streetview-val: az adott színű házat kerestük ezzel az erkélykorláttal. Az épülettel szemben hatalmas üres telkek, amiket hamarosan ki fognak parcellázni (ahogy ezt tették már mindenütt a környéken) és akkor ott három évig megállás nélkül építkezni fognak valamelyik telken. De ez csak hab a tortán, a ház nem olyan jó élőben, hogy be is csöngessünk.

Máskor a rengeteg fa a kertben az, ami segítséget nyújt: olyan házakat keresel a műholdképen, aminek a kertjében rengeteg fa van, az átlagnál sokkal több. Hat-hét perc alatt meg is lett a ház. A házat 122 millióért árulják, a valóságban 1988 óta tényleg szó szerint egy fillért sem költöttek rá, a képek alapján valószínűleg még a kerítést sem voltak képesek azóta lefesteni. A “garázs”, amivel hirdetik, egy bádog tákolmány, amit azonnal kidobnál, ha megvennéd a házat. De nem fogod, mert 85 milliót sem ér ebben az állapotában. Nem kicsit vannak eltévedve az eladók, hanem fényévekkel, ez a ház akkor talán érne ennyit, ha teljesen fel lenne újítva kívül-belül. De ezen még szigetelés sincs, mert az nem volt divat 1988-ban. Már annak is örülsz, ha a tetőhöz nem kell majd hozzányúlni ennyi év után. Ha ahhoz is hozzá kell nyúlni, akkor körülbelül telekárat ér az ingatlan meg talán a téglák árát, ami az építkezés egyik legkisebb költsége, ha mindent összevetsz.

De ugyanígy segítség, ha van egy nagy fa a ház bal hátsó sarkánál és egy másik a kert jobb végében. Akkor az ilyen házakat kell keresni a műholdképen.

Gyakran a hirdetett házról nincs fotó, viszont a szembe lévő ház látszik valamelyik képen. Akkor azt kell megkeresni és mindjárt meglesz a hirdetett ház is.

Még egy utolsó példa. A keresett ház egy szokásos kocka, ebből nem lehet kiindulni. A tájolás szerencsére látszik a nap miatt. Azonban elég nagy területen lehet a ház, túl munkás lenne megkeresni. Szerencsére egy képrészlet segít:

Az utca annyira keskeny, hogy az autóval fel kellett állni szorosan a kertkapuhoz és látszik az út túloldala is. A kerítés is látszik és egy másik képen az erkély korlátja is. Így már gyorsan meglett az ingatlan, hála a Streetviewnak, csak azokat az utcákat kellett megnézni, amelyikek ennyire keskenyek, azoknak is csak az egyik oldalán kellett keresni egy ilyen kerítést.

Ha tetszik a ház, már csak be kell csengetni egy telefonszámért és a tulajjal egy időpontot egyeztetni, amikor tud fogadni, ha már lakatlan a ház, akkor valamelyik szomszéd tudni fogja a tulaj számát. De ha nem, ott az online földhivatali lekérdezésamihez csak ügyfélkapu-regisztráció kell.

Alig van egy-két ház, amit nem találunk meg (és azt sem akarjuk annyira megtalálni) és rengeteg időt spóroltunk meg, hogy ezeket és a hasonló házakat már el sem kell menni megnézni.

Ha pedig egyszer találunk egy jót (még nem adtam fel a reményt, bár a kínálat szörnyű), akkor pedig komoly pénzt fogunk megspórolni. Bár önmagában az ingatlanos szakma létét sem értem az internet korában, amikor a tulajdonos is fel tudja tenni az ingatlant ugyanarra a hirdetési oldalra, ahová az ingatlanosok szokták felrakni (ha ott lakik a tulaj a házban és nem az ország másik végében, nem értem, mit nyer rajta), ennek ellenére néhány százezret nem sajnálnék én az ingatlanostól, végülis elköltött a hirdetésekre 10-20-30 ezer forintot és valamennyit dolgozott is a fotózással meg a hirdetés felrakásával, na de 3-4 milliót fizetni azért, hogy adjon egy telefonszámot, az számomra nevetséges. Azt viszont nem tartanám fairnek, ha először az ingatlanossal megyek, aztán megegyezek a háta mögött a tulajjal.

Az ingatlanos szakmának szerintem nagyjából az apróhirdetési újságokkal és a szakmai telefonkönyvekkel egyidőben kellett volna eltűnni, ahogy az internet tért hódított és oda áttevődött minden hirdetés. Mert valaha volt létjogosultsága a szakmának, amíg a házakat fatörzsre rajszögezett, kézzel írt cetlikkel, meg hússzavas, kép nélküli apróhirdetésekkel hirdették és kellett egy ember, aki tudta, hol melyik ingatlan eladó és melyikről mit lehet tudni. De ma már több tucat képet, videót, alaprajzot és akármennyi infót fel tud tölteni a tulaj is és remekül lehet a vevőknek is szűrni árra, helyre, méretre, emeletre és mindenre.

Ezért nem értem az eladókat, akik még mindig abban az ingatlanban laknak, mit nyernek, ha az ingatlanossal egyeztet időpontot és nem közvetlenül a valódi vevővel. Ha pedig azért nem megy el a ház, mert túl drága, azon egy ingatlanos sem tud segíteni.

Ha örökölnék is egy lakást mondjuk Pécsen, ahová nem tudok napi szinten elmenni, akkor is valószínűleg a szomszédot kérném meg, hogy 3-400 ezer forintért mutogassa meg a lakást az érdeklődőknek, mintsem egy ingatlanost bízzak meg ugyanezzel négyszer-ötször ennyiért. Ennyi pénzért bárki boldogan egyeztetne telefonon és megmutogatná a lakást a vevőjelölteknek. (Ha ennyiért nem is, de 1%-ért még én is hajlandó lennék a szomszéd házát mutogatni az érdeklődőknek.) Ezen túl felfogadnék egy profi fotóst százezer forintért, hogy csináljon rengeteg, jól beállított és több lámpával jól bevilágított, vonzó fotót a lakásról. S még mindig maradt egymillióm. Ha nagyon akarom, ráköltöm az ingatlanra néhány felújításra, hogy gyorsabban elvigyék.

De nem értem a vevőket sem, hiszen az ingatlanos egyedül abban érdekelt, hogy eladjon valamit azok közül, ami éppen van neki. Így legalább annyira objektív egy átlagos ingatlanos, mint egy unit linked ügynök. Azok a házak közül akar majd egyet eladni nekem, amije éppen van és abban érdekelt, hogy az ingatlan minden hátrányát elhallgassa.

De valamiért mégis megmaradt ez a szakma. Pedig százszor jobb lenne egy ingatlanértékesítési tanácsadó szakma, aki százezer forintért segítene az eladónak normális fotókat csinálni, belőni az árat, alaprajzot rajzolni, ha nincs, megfogalmazni a hirdetést és elmondani, hol és meddig érdemes hirdetni.

Egyébként jó játék is ez az ingatlankereső, a feleségemmel szoktunk versenyezni, ki találja meg hamarabb a házat. Nem tudom, van-e erre valami facebook csoport (“ki tudja melyik ez az ingatlan” csoport), de ha igen, mindenépp írd meg a címét. Ha neked vannak tippjeid, hogyan lehet még hatékonyabban megtalálni a házakat vagy lakásokat, oszd meg azt is a hozzászólásokban.

Share

<!–
–>

Hozzászólások lezárva.