A cikk forrása: link
320 Ft
-0.03%
284 Ft
-0.51%
281 Ft
-0.08%
370 Ft
-0.31%
67 Ft
-0.06%
43 Ft
-0.04%
12 Ft
+0.09%
3 Ft
-0.58%
75 Ft
+0.12%
33 Ft
-0.11%
4 Ft
-0.51%
31 Ft
+0.1%
212 Ft
-0.03%
43 Ft
-0.01%
204 Ft
-0.15%

Érdemes lakásba-garázsba fektetni (új)

7
A cikk forrása: link

A lenti eredeti cikket 2014. novemberében írtam. Az eltelt idő alatt oly sok változás történt a budapesti lakáspiacon, így vagy egy új cikket kellett volna írnom vagy a régit megújítanom. Az utóbbi mellett döntöttem, hogy a változások könnyen nyomon követhetőek legyenek. 2016-17.ben jött a garázs befektetés!! Most 2019.évet írunk.

A pénzpiaci termékek mellett egyre inkább érdemes odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. 2014-re negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 1%-ra csökkent és nagyon nehéz lesz jó befektetést találni. Vegyünk egy lakást és adjuk ki!

energetikai pályázatok, Zöld Beruházási Rendszer, panelprogram2014.évi megállapítások:

2014-ben – ha körül néztek az albérleti piacon – azt látták, hogy olyan kereslet van, amilyen még sosem volt, minden lakás órák alatt kiadható!
Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehetett találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:
– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható. (Ez a lakás 2015.év végi árakat tekintve kb. 15 MFt-ért adható el! 2019-ben 36 MFt-ért és az albárleti díj 190.000 Ft!)

– Vételár 2015-ben: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40m2-es II.emeleti két szobás lakás, 2015-ben 65.000 Ft-ért kiadható. Mindez 2019-ben értékben 24 MFt és albérleti díjban 95.000 Ft-nál tart.

A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merültek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):

Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 9.078.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás) 2014-ben: 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft

Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!

Egy pénzpiaci befektetésnél 2014-ben 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!

2015.évi megállapítások:

Több olvasó is jelezte, hogy a fenti adatok már nem aktuálisak, számoljam át a számpéldát. Az eredeti célom az volt, hogy egyáltalán segítsek egy mintával, könnyűvé tegyem a számolást és meggyőződésem volt, hogy úgyis mindenki készít saját számítást az egyedi adataival – ezért nem tulajdonítottam jelentőséget a számok frissítésének. De legyen, átalakítom a példát a 2015.évi adatoknak megfelelően (átlagos árak):

Lakás vételár: 15.000.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 75.000 Ft
– illeték: 600.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 15.975.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 130.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.560.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 300.000 Ft
– állagmegóvás, felújítás költségei: 300.000 Ft
– adó 153.600 Ft

Tiszta nyereség: 1.106.400 Ft/év Ez a befektetés 7%-a adófizetés után!

(Látni kell, hogy a költségeket meg kellett növelnem (az életben is), hogy a jövedelem 1 millió forint alatt maradjon és ne kelljen eho-t fizetni!)

Az élet mindig megelőzi az ilyen elemzéseket: 2015.év végén ismét átírhatnám a fenti számokat, mert további jelentős áremelkedés volt Budapesten – különösen az albérleti árak emelkedtek!

Van vételi lehetőség 2017-ben – de dolgozni kell rajta!

Véleményem szerint még 2017-ben is bőven van lehetőség a budapesti lakáspiacon a vevők számára. Egy kisebb megtorpanást várok 2017.év végén – a 2015. évi áremelkedés üteme biztosan nem tartható. Az eladók kijózanodnak és akinek sürgős, az ismét “reális”, alacsonyabb áron is hajlandó lesz eladni a lakását. A jobb helyeken lévő panelek ára fél év alatt 40-50%-kal ment fel, senki se gondolja, hogy itt nem jön korrekció és az áremelkedés ilyen ütemben folytatódhat. Itt évtizedes áreltérések kiegyenlítődése történt meg a megnövekedett befektetői keresletnek köszönhetően. Pillanatnyi lakáshiány következett be, látszólag sok az eladó lakás, de a keresett ingatlanok (amire én is azt gondolom, hogy érdemes megvenni) száma jelenleg nagyon limitált Budapesten!

Ezért gondolom, hogy érdemes még vásárolni, semmilyen tényező sem mutat az árak csökkenésére, sőt amennyiben a befektetői érdeklődés (kereslet) élénk marad, akkor a további áremelkedés is intenzív lehet.

2016-17. év a garázs befektetés éve!

Mivel a budapesti lakáspiacon az árak már sokat emelkedtek, így nagyobb a kockázat és csökken a hozam. Sokkal nehezebb jó befektetési lehetőséget találni a lakáspiacon, azonnal kell reagálni, vásárolni, tehát nehezebb a befektetők dolga. Ezért úgy látom, hogy érdemes a garázs piac felé fordulni. Itt rendkívül jó lehetőségek adódnak, a hozam a lakás befektetéshez hasonló, kisebb összeggel is elindítható. Akit érdekel ez a lehetőség, az keressen meg.

Biztonság és tervezhető hozam

Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni az albérletezésnél, nem olyan “tiszta” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:

– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk, ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már kalkulálható lenne. Az én elképzeléseim szerint legalább évi átlag 10-20%-os áremelkedéssel lehet számolni az elkövetkező 2 évben, az elmúlt három évben is e körüli átlagos éves áremelkedés mindenképpen bekövetkezett.

Amennyiben segítségre van szüksége, akkor keressen meg. Személyre szabott befektetési portfólió készítése, egyedi befektetési megoldások.

Mi a helyzet a budapesti lakáspiacon 2019-ben?

A korábbi években hozzám forduló befektetők láthatóan elégedettek lehettek. Ma már egyértelműen nincsenek ilyen befektetési lehetőségek a budapesti lakáspiacon. Garázs vásárlásban még van fantázia, azonban itt résen kell lenni, mert sok a jogi-csapda.

A lakás befektetés 2019-ben szerintem már csak a hosszú távon gondolkozó és a befektetési portfóliójukban sok más terméket is szerepeltető befektetőknek ajánlott. Elsősorban cash-flow alapú befektetésként tudom elképzelni, ahol nem az értékesítés során elért árkülönbözet, hanem a folyamatos havi bérleti díj képezi az elszámolás alapját. Ebben asz esetben ajánlható a lakás befektetés. Érdekes módon egyre több a külföldön élő magyar ügyfél, a www.hungiftservice.com oldalunkon egyre több érdeklődő jelentkezik.

A következő években még átlagosan évi 5-10%-os áremelkedés várható Budapest frekventált területein. Az áresés várat magára, akár egy hosszabb stagnáló időszak is bekövetkezhet. Amíg a gazdaság teljesítménye jó, addig a kereslet fenn fog maradni, az új CSOK támogatás bővítések is a keresletet élénkítik, továbbá jönnek a külföldi vevők.

Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.

dr.Tatár Attila

info@bankweb.hu
0620/462-8850

Hozzászólások lezárva, de 1 | trackbacks és Pingbacks vannak nyitva.

Ez a weboldal sok más oldalhoz hasonlóan HTTP-sütiket használ a jobb működés érdekében. Amennyiben nem fogadsz el minden sütit, az oldal egyes pontjai nem biztos, hogy megfelelően működnek. Elfogadom További információ